El día de ayer (25.07.2021) se publicó en el Diario oficial El Peruano, la tan comentada Ley 31313 – Ley Desarrollo Urbano Sostenible (en adelante, la “Ley”), que crea la “Participación en el Incremento del Valor del Suelo” calificada en estos días como el “Nuevo impuesto a los inmuebles”.
En buena cuenta, la Ley señala como su finalidad, lograr un desarrollo urbano sostenible mediante la optimización del aprovechamiento del suelo en beneficio del bien común y el interés general; y se sustenta, entre otros, en la obligación de excluir el “enriquecimiento sin causa”.
Para tales efectos, se establece como instrumento para aprovechar el incremento del valor del suelo, al tributo denominado “Participación en el Incremento del Valor del Suelo” que se calcula desde un 30% a un 50% del incremento del valor comercial del suelo (por m2), aplicable en los siguientes casos:
- La incorporación como suelo urbano y la incorporación de un suelo rural como suelo urbanizable, mediante el Plan de Desarrollo correspondiente;
- La asignación de zonificación y/o la actualización de una zonificación de los usos del suelo a uno de mayor rentabilidad o aprovechamiento, mediante el Plan de Desarrollo correspondiente;
- La aprobación y/o actualización de planes de desarrollo que determinen un mayor aprovechamiento del suelo y mayores derechos edificatorios;
- La ejecución de proyecto de inversión pública, obras en espacios públicos, de infraestructura y otras que generen un incremento en el valor de la propiedad; y
- Otros aun no determinados.
Ahora bien, al mencionar al “enriquecimiento sin causa” de la norma se infiere que se trata del aumento del valor del suelo sin intermediación de su titular o propietario; no obstante, este concepto se encuentra recogido ya en el artículo 1954° del Código Civil con un tenor distinto.
En efecto, en el referido artículo se ampara la equidad dentro de una relación civil, al señalarse que “Aquel que se enriquece indebidamente a expensas de otro está obligado a indemnizarlo”, lo que en la doctrina se traduce en que nadie puede enriquecerse sin derecho, en perjuicio de otro. Esto no ocurre en los supuestos de hecho gravados por la Ley, ya que “el otro” en todos los casos es el Estado que, a través de sus gobiernos locales, unilateralmente determinan aprobar y ejecutar sus Planes de Desarrollo, además de determinar unilateralmente el consecuente incremento del valor del suelo que posteriormente van a gravar.
Ahora bien, la norma también determina el momento en que será exigible el cobro de esta “Participación”, lo que sucederá cuando el propietario del inmueble:
- Solicite la recepción de obras de habilitación urbana;
- Solicite la conformidad de obra de la edificación correspondiente;
- Realice actos que impliquen la transferencia del dominio del inmueble.
- Y, en el caso de ejecución de obras públicas, cuando los gobiernos locales determinen el incremento del valor del suelo y liquiden el cálculo de dichos incrementos.
La ley señala además que los recursos obtenidos, serán destinados al financiamiento de obras de agua y saneamiento, construcción y mantenimiento de equipamiento urbano y comunitario, creación y mantenimiento de espacios públicos y áreas verdes, fomento de programas y proyectos de viviendas de interés social, y protección y promoción de patrimonio cultural, natural y paisajístico.
Finalmente, no hay que perder de vista que la Primera disposición complementaria modificatoria de la Ley establece una modificación al artículo 11° de la Ley de tributación municipal, incluyendo dentro de la base imponible del Impuesto Predial el mayor valor del suelo antes descrito.
Ya resumida la ley, nos permitimos plantear algunas situaciones controversiales y otras que la norma no aclara, pero tal vez el Reglamento ayude a comprender:
1.- En primer lugar, no se determina con exactitud si la “Participación en el Incremento del Valor del Suelo” se trata de un Impuesto o una Contribución, ya que por su base imponible y justificación aparenta calificar como lo primero, mientras que, por su finalidad, calificaría más bien como una contribución.
2.- Al margen de ello, esta Ley parece adolecer de confiscatoriedad al vulnerar directamente el derecho de propiedad y la capacidad contributiva de los propietarios de suelos; ello al gravar arbitrariamente el patrimonio de los ciudadanos y con tasas al parecer desproporcionadas. Pensemos no solamente en el derecho expectaticio de todo propietario al incremento en el valor de sus bienes, sino también en la acumulación de tributos que se dará sobre su propiedad tanto al mantenerla, como al intentar transferirla.
3.- Nos surge entonces una pregunta ¿Qué sucede con el costo tributario de estos bienes? Si ya se le está dando un efecto tributario al incremento del valor comercial del suelo, mediante el pago del tributo determinado ¿Podrá reconocerse un mayor costo al momento de la venta o simplemente se realizará un doble pago de tributos sobre el mismo incremento de valor? Nos referimos al Impuesto a la Renta por la ganancia determinada entre el valor de venta y el costo, además de la Participación por el mayor valor comercial del bien, ello sin dejar de lado el Impuesto de Alcabala que corresponde al comprador, pero constituye otro pago de tributos. Hasta el momento, este concurso de tributos parece ser la realidad.
4.- Sobre el encargado de determinar la nueva valorización de los suelos, plazos, criterios y procedimientos, seguramente el Reglamento tendrá mayor precisión.
Sin duda alguna, esta Ley seguirá generando mucho debate por lo que nos queda estar atentos y vigilantes a la publicación del Reglamento y posiblemente otras normas vinculadas, para disipar nuestras dudas.
Atentamente,
ODRC